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2017-05-10

住宅ローンの基本を知ってますか?(手続き編)


こんにちは、辰川です。

今回は、住宅ローンの流れについて。

注文住宅で新築したり、建て替えする場合、現金で購入する人ばかりではありませんね。銀行の住宅ローンや、フラット35などの融資を利用する人もたくさんいるからです。

ただ住宅ローンで気を付けたいのは、融資の申込みからお金が下りるまで、いくつかの手続きを踏まねばならないことです。

あなたが建築を依頼する住宅メーカー、工務店によっては、代金の支払い回数が異なります。

最終的には、建物の引き渡しまでに残金をすべて払い終わればよいのですが、実際、奈良にある工務店では、着手金と残代金の計2回で支払うケースもありますが、ほとんどは途中で中間金を求められて計3回のケースです。

ところが、金融機関が融資額が実行するのは原則として、建物の引き渡しを受けた時点ですから、それでは土地の決済金、そのあとの建物の着手金・中間金の支払いにまったく間に合わなくなります。

そこで、引き渡し時に決済金が下りるまでの間をつなぐ資金が必要になります。これが「つなぎ融資」というものです。

奈良県内にはつなぎ融資に積極的な金融機関もあれば、そうでない金融機関があります。なかには土地代金はつないでくれても、建物の中間金はつないでくれない中途半場な融資を行う金融機関も存在します。

ですから途中で中間金が支払えない、ということにならないよう、金融機関を選択する際は金利だけでなく「つなぎ融資」も可能なのか事前に調べておくことことです。

さらに、住宅会社(工務店)の支払い回数と、金融機関のつなぎ融資の回数がマッチしているのかも大事な要素です。

つなぎ融資を受けるとなると、その都度、銀行の事務手数料、つなぎ融資を受ける期間の利息などがかかりますし、手続きするには3か月以内の印鑑証明書、住民票を取り寄せたりする手間もあります。

たしかに面倒くさいともいえますが、注文住宅で家を建てる場合は避けては通れない部分です。

なお、土地・建物の支払い時期、つなぎ融資のタイミングについては、担当者と事前の打ち合わせをしっかり行うとともに、工期を短縮にも気を配りたいところです。

以上のように、土地の購入し注文住宅で建てる場合には「つなぎ融資」が必要であると理解できたところで、次は、実際に融資の手続きにはいっていきます。

融資の手続きは、建物の請負契約日、着工日、上棟日、引渡日といったタイミングに合わせていく進めていきますが、逆言えば、金融機関から融資承認が下りないかぎり、建物の請負契約を取り交わませんし、現場も動かないということです。

・まず、金融機関で「事前審査」を申し込む

おおよそのプランが決まり、総額や諸費用の概算が出てくると、自己資金と借入額も決まってきますから、金融機関に借入予定額が融資してもらえるよう、融資を申し込みます。これが事前審査ですね。

銀行の住宅ローンの場合、事前審査をクリアすれば、余程のことがない限り本審査もパスしますから、建物請負契約、そして工事の着工へと進むことになります。

但しフラット35の事前審査は至極カンタンなものなので、本審査を通らない限り、次の段階にはすすめません。

事前審査に必要なものとして、事前審査の申込書のほかに、土地の謄本と測量図、建物プラン図、さらに所得が分かる書類(源泉徴収票)・健康保険証・運転免許証の写しがあります。

また、ネット銀行も昨今低金利を売り物にして人気がありますが、こちらは請負契約後でないと審査に応じてくれないので、まずは店頭のある金融機関で事前申込みを行っておくことです。

・建物請負契約後に、本審査を申し込む

事前審査が通り、住宅会社(工務店)請負契約を取り交わすと、遅滞なくローンの本審査を申し込むことになります。本審査では、印鑑証明や住民票の写しなど必要書類も増えてきます。

なお、住宅ローン申し込み時に必要なものは、次の通りです。

居住予定の家族全員の住民票、印鑑証明書と実印、本人確認書類(運転免許証など)、収入証明資料(源泉徴収票など)、建物計画プラン(これは業者が準備してくれます)

・住宅ローン契約

金融機関との間で、住宅ローンの契約(正式には「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」)を結びます。このとき、購入物件に抵当権の設定をする契約も行います。

この手続きを済めば、あとは建物の引渡しを待つだけとなります。

・最後に、ローン審査に落ちるケースはどういうことか

勤続年数や収入で問題がないのに、審査で落ちたとすれば、申込人の経済的信用度が原因と考えられます。

例えば、複数のクレジットカードで借り入れがある、過去にクレジットの支払いで遅延したことある場合や、借入可能額は年収の5倍までといわれますが、これを超えた場合なども融資の否決の理由になることがあります。

いかがでしたか?

住宅ローンの手続きなんて、一生で一度あるかないか。銀行の窓口では、せいぜい金利くらいしかわかりません。
必ず住宅会社(工務店)の担当者のアドバイスを受けて、スムーズなローン手続きを行うことです。

次回は、諸費用と確定申告についてです。

それではまた。

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