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2017-05-11

住宅ローンの基本を知ってますか?(金利)


金利や返済方法、返済期間の選び方で利息を減らす

こんにちは、奈良の注文住宅を手掛ける辰川です。

住宅ローンを使って注文住宅を建てるとき、特に気になるのが「金利」ですよね。
長期借入となる住宅ローンでは、わずか1%の金利差が返済額を大きく左右します。だから、少しでも金利の低い住宅ローンを選ぼうとするのは当然のこと。

ところで、金利には固定型と変動型の2タイプがあります。ただ今のような低金利時代は、変動型金利のほうが魅力的に見えます。
でも、実際はどうなのでしょうか?見比べてみることにしましょう。

・まずは固定型の話

固定型とは一定の期間、利率が固定されているのが特徴。
適用期間は、銀行と契約したときの金利がずっと適用されます。だから金利が安い時に固定で借りておけば、その後に金利が上昇しようと涼しい顔でいられます。

ただし問題があるとすれば、金利はほかのタイプに比べて高い目なこと。
しかし、家計の遣り繰りがしやすいですし、子供の教育費を心配する家庭では生活設計が立てやすいはず。

とくに住宅ローンのように長期にわたるものは、簡単に崩れない返済計画をたてるのが大事です。その点、固定金利は全期間で返済額が一定しているので安心感があります。

・つぎに変動型について

今、奈良で注文住宅で新築、建て替えをする人が最も多く利用しているのが変動型といわれます。この変動型ですが、平成28年時点では軽く1%を切るという超低金利で借りれます。

ただし変動金利で組むと支払い額は5年間は変わらないものの、実際は金利が半年ごとに見直されるので、返済額の内訳は変化しています。

仮に、支払額が据え置かれている間に金利が上昇すれば、返済額の利息分の割合も上昇しますから、利息ばかりを払うことになり、元金はなかなか減りません。従って変動金利は、金利が上昇すれば利息が膨らむ可能性があることを理解しなければなりません。

(現在は、返済額が一気に増えることで支払いが滞らないように、金利が上昇しても返済額が従前の25%増しに抑制される仕組みになりました)

とはいえ、変動金利は、低金利時代にメリットが大きいのも事実。金利が上昇する前に返済できるのであれば、変動金利のメリットを相当に享受できます。

私の知人なんかは、当初10年間は固定金利で組みましたが、その間、最後まで変動金利よりも利率で下回ることはなく、何も得することはなかったといっていました。

銀行のローン担当者でさえ将来の金利は読めないといいますから、金利タイプを選択するのもなかなか難しいものです。

・返済期間

毎月の返済額を抑えたいなら、最長35年の返済期間を活用するのがベター。
ただ返済期間が長くなると、利息がかさんで総返済額は多くなりますから、総返済額を抑さえるなら、返済期間はできるだけ短めにすること。

ただしここで無理すえば、住宅ローンの返済が家計を圧迫するので注意してください。返済期間は1年単位でも設定可能ですから、これは検討の価値アリですね。

・返済方法

返済方法には、「元利均等払い」と「元金均等払い」があります。
「元利均等」は、毎月決まった返済額のなかで、元金と金利の割合を変えることで、返済額が一定にしたもの。

もう一方の「元金均等」は、毎月返済額のなかの元金の額を一定にしたものです。
従って、返済スピードが早くなるので総返済金額は少なくなりますが、その分、ローン返済当初の返済負担が大きいので、それなりの覚悟がいります。

また金融機関によっては元金均等を選択出来ない場合もありますから注意して下さい。

・変動タイプの賢い利用の仕方

借入額は固定型金利を目安にするといい。つまり、金利が高めの固定型でも無理なく返せる借入額を計算し、その借入額を変動型で借りるのです。

そうすれば、当初の毎月返済額を抑えられる分、その余ったお金を貯蓄に回せますね。 手元に余裕資金が残るので、もし金利が上がったはそのお金で対応できるではありませんか。

・繰上げ(くりあげ)返済で利息を減らす。

繰り上げ返済とは、まとめて元金を返済する方法です。一定の貯蓄ができたら、借入額の一部を繰上げ返済します。

繰り上げた分は元金返済に充てられますから、利息が一気にカットされます。これは、元金残高の大きい早期ほど、効果絶大です。

さて繰り上げ返済にも、2種類あります。
1つは返済期間を短縮するタイプ、もう1つは毎月の返済額を軽減するタイプです。

利息を大きく減らせるのは前者のタイプですが、無理して繰り上げ返済すると、生活費が不足したり、いざというときにお金が使えませんからよくよく注意することです。

いかがでしたか?

金利や返済方法、返済期間の選び方によっては、ずいぶんと利息を減らすことができます。つまり住宅ローンは組み方次第ですから、あなたが注文住宅を建てるときの参考にしてくださいね。

次回は、住宅ローンの流れについて。

それではまた。

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