2017-05-22

土地や建物の契約を結ぶ際の急所とは


こんにちは、奈良の注文住宅アドバイザーの辰川です。

奈良で住宅の仕事をしていると、土地から購入して注文住宅で建てようとする方が結構おられますのがわかります。

そこで今回は、土地と建物を契約する際のポイントについてお話します。

土地契約のチェックポイントについて

土地の購入が決まったら、仲介に入る不動産会社から「重要事項」の説明を受けます。

云わば、重要事項説明と売買契約は1セットと覚えておきましょう。

重要事項の説明というのは、宅地建物取引主任士が買主に対して行うもので、敷地面積や法律上の規制、私道の有無など土地に関わる説明と、金銭の授受、特約条項など契約に関わる説明があります。

この重要事項の説明が理解できれば、土地の売主と売買契約を取り交わします。

売買契約の要点について

代金の支払い時期は、契約時に手付金、物件引渡し時に残金を支払うのが一般的。そして、住宅ローンを利用するときは、融資額と融資承認の期日を記載します。

敷地面積については、公簿(登記簿)面積と、実測面積が大きく異ならない限り、公簿取引で行われることが多いですね。

売主が、土地を担保に銀行から融資(住宅ローンなど)を受けている場合は、抵当権が設定されていますが、引渡し時に確実に抹消されることになります。

固定資産税など公租公課は、奈良など関西地方の取引では、4月1日を起算日として、引渡日で日割精算します。

瑕疵(かし)担保責任とは、購入した土地に売主も気づかない欠陥(いわゆる瑕疵)が見つかった時の取り決めです。

例えば、注文住宅の基礎工事の際に、地中から産業廃棄物が見つかった時など、その撤去費用が発生した場合が該当します。

このケースでは売主が不動産業者の場合は、引渡日から2年以上保証しなければなりません。

ただし、売主が個人(一般消費者)の場合は、そのような規定がないため、瑕疵担保を負わないことがほとんどです。

ただ引渡し後、すぐに注文住宅の着工工事を始めるような場合は、引渡日から2、3か月程度は売主に瑕疵担保を負うような特約を設けてもらえるよう、仲介業者にお願いして下さい。

建物の請負契約のチェックポイントについて

建物請負契約とは、あなたが注文住宅を依頼する会社と取り交わす契約のことです。

注文住宅のトラブルで最も多いのが、価格とプランが決まらないままに契約する場合です。

これは本体工事以外に、別途工事や追加工事の内容を詰めなかったことが原因です。

例えば、営業マンの口車に乗せられて、気軽に契約した、あるいは、価格サービスやキャンペーンのオプションサービスに釣られて契約したもののあとから追加工事がどんどん膨らんでしまうケースです。

数十万円の買い物なら、契約後に問題が起きてもまだ諦めがつきますが、住宅の場合はそうはいきません。

営業マンとどんなに信頼関係ができても、具体的な事が詰まっていない段階で、「今日が今月の締めなので」「決算月なので判を押して下さい」という言葉に負けてはいけません。

特に注文住宅は決め事がたくさんあるので、義理や人情に流されないことは大事です。

後から「言った、言わない。聞いた、聞かない」は押し問答は、果ては、現場の工事にも悪影響を及ぼします。

その反対に、本当に良い家を提供したいと考えている会社は決して契約を急がせません。お互いにマイナスになると考えているからです。

誠実な住宅会社(工務店)であるほど、言われなくても約束事は文書として残してくれます。

「あれが付いていない。あそこがやっていない」となるのは、ほとんど口頭約束からくるものです。
 
また、注意したいのは本体工事と追加工事・オプション工事の区別です。契約後、よく揉めるのが「この工事は本体に入っている、入っていない」というものです。

少しでも不安のあることは何度でも確認し、その時点で文書にしてもらうこと。

建物の支払い条件としては、例えば、契約時から上棟時までに全体の40%~70%、竣工(完成)時に残りを支払うというのが一般的です。勿論、そこは建て主の予算に合わせ柔軟に対応するケースも出てきます。

ところが、現場の工事の進捗よりも早い段階で、まとまった代金を請求されたら要注意といえますね。

そのためにも支払い方法は、工事の進捗に合わせた出来高払いにすることです。

それではまた。

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