こんにちは、奈良の注文住宅を手掛ける辰川です。

住宅ローンには大きく2種類があり、銀行など民間によるローンと、民間と独立行政法人である「住宅金融支援機構」の提携によるフラット35があるのをご存知でしょうか。

そこで今回は、フラット３５について話します。

フラット35の特徴は、最長35年間の金利が固定されるというもの。云わば、固定金利の代表みたいなものですね。金利については、実は窓口となる銀行ごとに多少違います。ただ、借入れ時に70歳未満で、安定した収入があれば誰でも借りることは可能。

また、フラット35はローンが完済するまで金利と返済額が一定ですから、教育費も含めた生活設計が立てやすくなります。さらに、民間銀行の住宅ローンには不可欠の「保証料」がいらないのは大きなメリットといえますし、そのほか、繰上げ返済を行う際の手数料がかかりません。

さて、フラット35を利用して家を建てるには、一定の技術基準を満たした「適合証明」が交付されていることが条件となります。この適合証明書を得ることは、注文住宅で新築や建て替えする場合には、けっして難しいことではありません。

そのほか、耐震性や省エネ性などの一定基準を満たせば、当初5～10年間金利が引き下げられる、「フラット35S」という商品もあります。

前回もお話ししましたが、土地代金や建物の着手金、中間金を現金で用意できる人は問題ありませんが、そうではなく住宅ローンを利用する人の場合は、それらの支払い時期にも注意を払うことです。

なぜなら、銀行の住宅ローンにせよ、フラット３５にせよ、原則として融資金が下りるのは、最後の建物引き渡しのときだからですね。

そこで、土地の決済金や、建物中間金の支払いは、建物の引き渡し前の話なので、最終の建物決済までの間をつなぐという意味で「つなぎ融資」を受ければよいのです。

具体的には、土地から購入する人は土地契約までに。あるいは、もともと奈良に建築用地があり、そこに新築住宅を建てるか、あるいは建て替えようとする人は、住宅会社（工務店）と請負契約を交わすまでに、フラット35を扱う金融機関に、融資の分割実行が可能かどうか打診してみることです。

奈良にある金融機関でも、つなぎ融資してくれない銀行もありますし、あるいは、つなぎ融資は土地決済の時だけで、建物については行わないという銀行もあります。

住宅会社（工務店）の求める支払いが複数回（着手金・中間金など）である場合、それでは対応できませんから、必ず2回以上のつなぎ融資を行ってくれる銀行かどうかも確認しておくことです。

ところで、フラット35とは別に、一定条件の住宅を建てた場合にのみ金利が優遇される「フラット35S」というものがあります。

このフラット35Sは、当初10年間の金利優遇を受けることができます。ただし注文住宅でこのフラット35Sを使うには特定の条件を満たしておく必要があります。

住宅の性能基準の違いにより「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があり、それぞれ金利の引き下げ期間が異なりますが、例えば、金利Aプランの場合、フラット35の金利が当初10年間、年0.3％引き下げられるというもの。

Aプランを満たすための、建物の条件は次の１～６までのうちで、1つ以上の基準を満たしていればOKです。

・トップランナー基準に適合する住宅
・認定低炭素住宅
・一次エネルギー消費量等級５の住宅
・長期優良住宅
・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）３の住宅
・高齢者等配慮対策等級４以上の住宅

なお、フラット35Sには申込み期限があります。
トータルの募集金額があって、その金額に達すれば受付期限前でも受付け終了となるので注意が必要です。その場合、終了日の約３週間前までに「フラット35のホームページ」で告知されます。

・最後に、フラット35に向いているのはどんな人なのか。

それは、将来に金利上昇リスクを感じながら、生活したくないという人といえます。何年後かの支払いを心配して過ごすよりも、住居費を固定化することにより、例えば子供の教育費や、将来に転職や独立といった計画があった時も集中できます。

ただし、収入の多い人や、現在共働きの家庭では、フラット35で金利を固定化してしまうのは効率が悪いかもしれません。収入に余裕がある間に、低金利を利用して繰上げ返済を行い、早期に完済を目指すほうが賢明といえなくもないです。

いかがでしたか？

民間の住宅ローンでも、フラット３５でも、大切なのは無理のない返済計画を立てること。あなたに合った住宅ローンを選ぶ時の参考にしてくださいね。

それはまた。